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法律相談Q&A
個人 不動産売買関係
中古マンションを競売にて購入したのですが、前所有者が何年もの間滞納していた管理費やその遅延損害金を管理組合に全額支払わなければなりませんか。
- 原則として支払義務がありますが、時効消滅しているとして支払わなくてよくなる場合があります。
マンション区分所有法は、①区分所有者が共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権、②管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権については、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができるとしています（同法第８条、第７条）。中古マンションの競落人はこの特定承継人にあたるため、前所有者が滞納していた管理費のみならず、管理規約に定めがあれば同規約に基づき、管理規約に定めがなくても民法が定める年利５％（民法第４０４条）の遅延損害金を支払わなければなりません。
もっとも、最高裁は、「管理費等の債権は、…基本権たる定期金債権から派生する支分権として、民法１６９条所定の債権に当たるものというべきである。」と判示し（最高裁判決平成１６年４月２３日）、管理費等の債権については５年で消滅時効が成立することを認めました。
したがって、中古マンションの競落人は、前所有者が滞納した管理費及びその遅延損害金については５年分についてのみ支払義務があり、それ以上遡った分については消滅時効を援用して、支払うことを拒むことができます。
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